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主城區拿地不易 哪里才是下一處成都土地“豪門” 銳理地產網     2017-01-17 09:37

[摘要] 上周銳理 發布了2016年成都土地市場年度報告,可以看出成都土地市場正逐步回暖,一些熱門區域的地價不斷突破天花板,而中小房企想在成都成功拿地變得越發艱辛。

上周銳理 發布了2016年成都土地市場年度報告，可以看出成都土地市場正逐步回暖，一些熱門區域的地價不斷突破天花板，而中小房企想在成都成功拿地變得越發艱辛。

銳理戰略研究 總經理郭潔談到：“ 成都好的地塊都被外來企業拿光了。依靠大的財團背后支持，TOP10房企們敢于不斷舉牌，而中小房企靠自己已很難拿到地，即便拿到了，后期操盤運營也十分困難。”銳理數據預測，受2016年火熱行情影響，武侯新城、天府新區、雙流等區域土地在今年依然會“高燒”不斷。搶不到“熱點”地塊，那么2017年的成都土地還有哪些不容錯過的 股地塊呢？

2007年以來，十年間成都土地價格一路高歌猛進。銳理數據統計，在2016年三季度，大成都土地市場的樓面價來到2920元/平方米，達到歷史新高，全年樓面地均價較之上年有一定上漲。同時，成都土地市場整體供應量下降明顯，成交率同比微降，流拍率較去年降至15.35%，一個更為理勝的土地市場逐漸呈現在人們面前。

同時，我們亦能清楚看到，主城區地塊的供應量正逐年遞減。尤其以青羊、武侯三區為代表，區域內存量地塊較少、小地塊居多且多數位于三環路外側，而錦江區則多數為舊改或回鍋肉地塊，對于房企而言利潤空間十分有限。

在為日益走高的成交價格貢獻大的成都主城區內，還有哪些尚被人遺忘的“ 股”呢？隨著成都主城區土地供應節奏放緩，銳理發現目前僅有金牛區、成華區在供應及成交量上處于上升趨勢，是幾大主城區內，土地存量較大、地塊面積廣的區域。

在成交價格方面，金牛區以3766元/平方米的成交樓面地價為主城區低，在溢價率上金牛區表現亦不溫不火。其中，年底發生在國賓板塊的兩宗地塊成交，金泉街道淳風社區地塊及西華街道侯家橋社區地塊，將金牛區的土地溢價率及樓面地價一舉抬升，迎來歷史高位。即便如此，較之青羊區、武侯區動則六、七千的樓面地價，金牛區在土地價格方面仍有極大上升空間。

若將成都主城區再做細分，由不同板塊構成的成都土地市場更能細致表現時下的發展趨勢。銳理郭潔分析到，將成都樓市“一分為二”來看，“由西北向東南拉一條線，西南方向將是成都樓市未來的發展方向”。

由此再來觀察大成都土地成交熱度圖，其中，城西的青城山，城南的麓山、天府新區正興板塊都是去年成都土地市場上成交為集中的區域。而在主城區，國賓、外光華、大面、龍潭寺板塊則表現較為活躍。不難看出，在城南紅利持續走強的當下，具備改善基礎的城西市場，或許是開發商接下來眼中的香餑餑。

▲大成都土地成交熱度圖

那么，2017年的城西哪里還有地？銳理統計了近三年間城西幾大典型改善板塊的土地走勢情況，我們發現，從去年開始，受土地存量影響，外金沙、外光華兩個板塊供地量銳減，土地成交量下滑，僅有國賓板塊在土地成交量上維持正增長。

而樓面地價方面，外光華板塊的地價早在2014年已突破6500元/平方米關口，外金沙去年的樓面地價已達到7977元/平方米，反觀同處于西三環路外側的國賓板塊，2014——2015年度，樓面地價4700元/平方米徘徊，去年徒增至6254元/平方米，仍然是三個同類板塊中低的一處。

與此同時，外金沙、國賓在去年均誕生過萬元地塊，可見開發商對這兩個區域有足夠的信心。綜合以上量、價因素，國賓板塊無疑是城西較有 的成長區域。

時間   板塊   成交宗數   成交面積   樓面地價  
2014年   國賓   4   306.72   4870  

  外金沙   2   92.3   4607  

  外光華   1   16.53   6740  
2015年   國賓   2   214.38   4570  

  外金沙   7   591.31   2677  

  外光華   0   0   0  
2016年   國賓   5   305.86   6254  

  外金沙   2   104.2   7977  

  外光華   1   294.91   6500  

▲2014——2016年城西典型改善板塊土地成交數據統計